안녕하세요, 돈선배입니다.
오늘은 "주택청약종합저축, 지금 가입해도 될까?"라는 질문에 답해 보려고 합니다.
결론부터 말씀드리면, 가입 자체는 지금도 늦지 않았습니다. 다만 "가입만 해 두면 된다"는 생각은 조금 위험합니다. 왜냐하면 이 통장은 저축 상품이 아니라, 내 집 마련의 '자격'과 '순위'를 쌓는 통장이기 때문입니다.
근데 아시죠? 순위를 쌓는 게임에서 가장 비싼 실수는, 규칙을 모르고 중간에 그만두는 일입니다. 오늘은 그 규칙을 숫자 그대로 정리해 드리겠습니다.
청약통장은 통장이 아니라 '자격'입니다
가입은 누구나, 하지만 가입자는 줄고 있습니다
주택청약종합저축은 나이와 주택 보유 여부와 관계없이 누구나 가입할 수 있고, 1인 1계좌가 원칙입니다. 그런데 국토교통부 자료에 따르면 청약통장 가입자는 2021년 2,718만명에서 2026년 8월 말 2,493만명까지 줄었습니다. "어차피 안 될 것 같아서" 중간에 해지한 사람이 적지 않다는 뜻이겠죠.
솔직히 저도 젊은 시절에는 이 통장을 그저 통장 하나로 여겼던 것 같습니다. 매달 자동이체로 빠져나가는 돈이 아깝게 느껴질 때가 있었고, "나중에 집 살 때 다시 만들면 되지"라고 생각한 적도 있었습니다.
근데 그게 가장 비싼 착각이었습니다. 청약통장을 해지하면 그동안 쌓은 가입기간과 납입횟수가 그대로 소멸하기 때문입니다. 나중에 다시 가입하면, 순위는 0점에서 다시 시작합니다.
월 25만원이 기준선이 된 이유
납입은 자유, 인정은 월 25만원까지
주택청약종합저축은 월 2만원부터 50만원까지 자유롭게 넣을 수 있습니다. 그런데 청약 순위를 매길 때 인정되는 금액은 월 25만원까지입니다. 2024년 11월 1일부터 상향된 기준입니다.
50만원을 넣는다고 50만원이 다 인정되는 게 아닙니다. 25만원을 넣든 50만원을 넣든, 인정액은 월 25만원으로 같습니다. 이 선을 모르면 매달 25만원을 괜히 더 넣고 있는 셈이 됩니다.
금리는 가입기간별로 2.3%에서 3.1%까지
금리는 가입기간에 따라 차등 적용됩니다. 1개월 이내는 무이자, 1개월 초과 1년 미만은 연 2.3%, 1년 이상 2년 미만은 연 2.8%, 2년 이상이면 연 3.1%입니다. 2024년 9월 23일 인상된 기준이며, 변동금리입니다.
솔직히 말씀드리면, 금리만 보고 이 통장을 선택할 상품은 아닙니다. 이 통장의 진짜 가치는 금리가 아니라, 아래에서 설명할 소득공제와 청약 순위입니다.
국민주택과 민영주택, 전략이 다릅니다
국민주택(공공분양)은 납입 실적 순입니다. 전용 40㎡ 이하는 납입횟수, 그 이상은 납입 인정 총액이 당첨자를 가릅니다. 그래서 공공분양을 노린다면 매달 25만원을 꽉 채워 넣는 게 경쟁력이 됩니다.
민영주택은 다릅니다. 지역·면적별 예치금 기준만 충족하면 되고, 나머지는 가점제 싸움입니다. 25만원을 넣는다고 가점이 오르지는 않습니다. 예를 들어 서울·부산에서 전용 85㎡ 이하에 청약하려면 예치금 300만원이 필요하니, 통장 잔액이 예치금에 미달하면 청약 자체가 안 됩니다. 노리는 단지가 어디인지에 따라 납입 전략이 달라진다는 뜻입니다.
연말정산 — 120만원 공제의 진짜 의미
연 납입액의 40%, 최대 120만원 소득공제
총급여 7,000만원 이하의 무주택 세대주(또는 그 배우자)는 청약통장 연 납입액의 40%를 소득공제받을 수 있습니다. 연간 납입 인정 한도가 300만원이라, 최대 공제액은 120만원입니다. 월 25만원씩 12개월 넣으면 300만원을 정확히 채웁니다.
공제는 '세액'이 아니라 '소득'에서 빠집니다
여기서 헷갈리기 쉬운 대목이 하나 있습니다. 120만원은 세금에서 바로 빠지는 돈이 아니라, 과세 대상 소득에서 빠지는 돈입니다. 실제로 줄어드는 세금은 본인의 세율에 따라 달라집니다.
예를 들어 과세표준 세율 15% 구간이라면, 120만원 × 15% = 18만원에 지방소득세 약 1만 8천원을 더해 약 19만 8천원이 줄어듭니다. (단순 계산 예시이며, 다른 공제와 합쳐 실제 환급액은 달라집니다.)
그래도 "어차피 넣을 돈"으로 세금을 깎는 셈이니, 조건이 된다면 그냥 지나치기엔 아까운 금액입니다. 반대로 결정세액이 0원인 분에게는 공제 효과가 없으니, 무리해서 납입액을 늘릴 필요는 없습니다.
무주택확인서를 내야 공제가 잡힙니다
공제를 받으려면 은행에 무주택확인서를 제출해야 하고, 제출 이후 납입분부터 공제 대상이 됩니다. 통장은 만들었는데 확인서를 내지 않아 공제를 놓치는 경우가 적지 않으니, 은행 앱이나 지점에서 제출 여부를 먼저 확인하시기 바랍니다.
그리고 가입 후 5년 이내에 해지하면 그동안 공제받은 세금을 추징당할 수 있습니다. 단기 자금은 애초에 다른 통장에 분리해 두는 게 순서입니다.
가점제 84점 — 내 점수부터 계산해 보세요
무주택기간 32점 + 부양가족 35점 + 가입기간 17점
민영주택 일반공급의 당첨자는 가점제로 가려집니다. 무주택기간 최대 32점, 부양가족 수 최대 35점, 청약통장 가입기간 최대 17점, 합계 84점 만점입니다.
무주택기간은 만 30세부터 계산해 1년 미만 2점부터 시작하고, 1년마다 2점씩 올라 15년 이상이면 32점 만점입니다. 부양가족 수는 0명일 때 5점, 1명마다 5점씩 더해 6명 이상이면 35점 만점입니다. 가입기간은 6개월 미만 1점, 6개월 이상 1년 미만 2점부터 시작해 1년마다 1점씩 올라 15년 이상이면 17점 만점입니다.
2024년 3월 25일부터는 배우자 통장 가입기간의 50%를 최대 3점까지 합산할 수 있게 됐습니다. 다만 통장 항목의 상한은 여전히 17점입니다. 정확한 점수는 청약홈의 가점 계산기와 등본으로 다시 확인하시기 바랍니다.
서울은 50점대 후반 싸움입니다
2026년 1~9월 수도권 민영 신규청약 55개 단지의 당첨가점을 집계한 한 자료에 따르면, 단지별 최저 당첨가점의 중간값은 서울 59점, 인천 46점, 경기 37점 수준이었습니다. 서울은 가점 싸움이 치열하다는 뜻입니다.
그렇다고 점수가 낮다고 포기할 일은 아닙니다. 투기과열지구에서도 전용 85㎡ 초과 주택은 가점제 50%와 추첨제 50%를 함께 적용하고, 비규제지역이나 중대형 평형은 추첨제 비중이 더 높습니다. 신혼부부·생애최초 같은 특별공급은 가점과 별개 자격으로 뽑으니, 모집공고에서 내 해당 유형을 먼저 찾는 게 순서입니다.
1순위 조건 — 지역마다 다릅니다
청약 1순위 조건은 지역마다 다릅니다. 투기과열지구·청약과열지역은 가입 24개월 이상·24회 이상 납입에 세대주만 가능하고, 그 외 수도권은 12개월·12회, 비수도권은 6개월·6회입니다. 서울은 투기과열지구에 해당하니, 서울 청약은 가입 2년·24회가 기준선입니다.
투기과열지구 1순위에는 5년 내 당첨 이력 없음 같은 추가 조건이 붙을 수 있으니, 노리는 단지의 모집공고를 반드시 확인하시기 바랍니다. 그리고 민영주택은 예치금 조건이 따로 있으니, 통장 잔액이 예치금에 미달하지 않는지 먼저 점검하시기 바랍니다.
자녀 명의 통장도 전략이 됩니다. 미성년자 가입기간은 만 14세부터 최대 5년(60회)까지 인정됩니다. 중학생 때 만들어 두면 성인이 될 때 이미 몇 년의 가입기간을 안고 시작하는 셈입니다.
청년이라면 주택드림이 먼저입니다
금리 최고 4.5%, 월 납입 한도 100만원
만 19~34세 무주택 청년이라면 일반 통장보다 청년 주택드림 청약통장이 유리합니다. 병역 이행 기간은 최대 6년까지 나이에서 빼 주니, 실질적으로 만 40세까지 가입할 수 있습니다.
금리는 최고 연 4.5%로, 우대금리 1.7%p가 더해진 수준입니다. 2년 이상 유지하고, 납입원금 5,000만원 한도·가입 후 10년 이내 납입분에 대해, 무주택 기간에 한해 적용됩니다. 월 납입 한도는 일반 통장의 두 배인 100만원입니다.
가입 전년도 총급여가 3,600만원 이하 등 조건을 충족하면 이자소득 500만원까지 비과세 혜택도 받을 수 있습니다. 소득공제는 일반 통장과 같은 기준이 적용됩니다.
소득 기준, 7,000만원으로 완화 예정입니다
기존 가입 소득 기준은 연 5,000만원 이하입니다. 그런데 국토교통부가 2026년 10월 12일, 이 기준을 연 7,000만원 이하로 완화하는 고시 개정을 이달 중 추진한다고 밝혔습니다. 아직 시행 전이니, 최종 시행 시점과 적용 기준은 가입 은행에서 확인하시기 바랍니다.
전환은 '전환'으로, 해지 후 재가입은 안 됩니다
기존 일반 통장이 있다면 해지하고 새로 가입하지 마시고, 반드시 은행에서 '전환'을 신청하시기 바랍니다. 해지하면 가입기간과 납입횟수가 소멸합니다. 전환하면 가입기간·납입횟수·납입원금이 그대로 이어집니다.
다만 전환원금에는 우대금리가 붙지 않고, 전환 이후 새로 납입하는 금액부터 우대금리가 적용됩니다. 전환을 고민 중이라면 빠를수록 유리한 이유입니다.
당첨 후에는 대출까지 이어집니다
통장을 1년 이상 유지하고 1,000만원 이상 납입한 가입자가 청약에 당첨되면, 청년 주택드림 대출을 이용할 수 있습니다. 분양가 6억원 이하·전용 85㎡ 이하 주택이 대상이고, 금리는 소득·만기별로 연 2.4~4.15% 수준이며, 한도는 미혼 3억원·신혼부부 4억원입니다. 만기는 연 소득 4,000만원 이하라면 최장 40년까지 늘릴 수 있습니다.
해지하기 전에 확인할 세 가지
첫째, 급한 돈이 필요하다면 해지 대신 예금담보대출을 먼저 검토하시기 바랍니다. 통장을 담보로 돈을 빌리는 방식이라 가입기간과 납입횟수에는 손해가 없습니다.
둘째, 구형 통장(청약예금·청약부금·청약저축)을 갖고 계신 분은 주택청약종합저축으로 전환할 수 있습니다. 국토교통부는 전환 기한을 2027년 9월 30일까지로 연장했고, 전환 시 기존 가입기간을 인정받아 전환 즉시 최고 금리를 적용받을 수도 있습니다. 다만 전환한 뒤에는 원래 통장으로 되돌릴 수 없으니, 내 통장의 실적과 청약 계획을 먼저 비교하시기 바랍니다.
셋째, 통장을 깨기 전에는 "이 통장이 나에게 소득공제·가점·1순위 중 무엇을 주고 있었는지"를 한 번 더 세어 보시기 바랍니다. 깨는 건 하루면 되지만, 다시 쌓는 데는 몇 년이 걸립니다.
돈선배의 정리
청약통장의 답은 "가입하느냐"가 아니라 "어떻게 유지하느냐"였던 것 같습니다.
월 25만원이 기준선이고, 소득공제 최대 120만원, 가점 84점 만점, 1순위는 지역별 기준 — 이 네 가지 숫자만 알아도 통장을 대하는 태도가 달라집니다. 청년이라면 주택드림 전환, 구형 통장이라면 종합저축 전환을 먼저 확인하시기 바랍니다.
여러분은 청약통장, 지금 어떻게 굴리고 계신가요?
투자는 본인의 판단과 책임입니다.
출처 및 확인 기준: 국토교통부(청년주택드림 소득기준 완화 발표 2026년 10월 12일, 구형 통장 전환 기한 연장 2026년 9월), 주택도시기금·청약홈 안내, 한국경제(2026년 10월 12일, 청약통장 가입자 수·청년 주택드림 대출 금리), 「주택공급에 관한 규칙」 별표 1(가점제). (2026년 10월 16일 확인)
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